Nieuws > Rendement van vastgoed niet altijd even duidelijk. Waarover spreken we ?

Rendement van vastgoed niet altijd even duidelijk. Waarover spreken we?

 

Nu geld op de bank nog steeds weinig opbrengt, zoeken steeds meer mensen heil in vastgoed. Ze kopen een appartement voor verhuur en komen daarbij in contact met allerlei vastgoedspelers, de éne al meer malafide dan de andere.

 

Is het een kwestie van bedrog, of spreken we over verschillende zaken? Kijkt u even met mij mee?

 

We kopen een appartement van 250.000 EUR dat we gaan verhuren voor 800 EUR/maand.

 

De verkoper A die ons zegt dat er 3,84% rendement kan worden verwacht, liegt an sich niet. Immers : 12 maanden huur aan 800 EUR/m geeft 9600 EUR per jaar. En 9600 EUR rendement op een kapitaal van 250.000 EUR is inderdaad 3,84% rendement.

 

Verkoper B is voorzichtiger en zegt ons dat we rekening moeten houden met leegstand, met wanbetaling, met kosten, met onroerende voorheffing en personenbelasting op de huur, etc. samen goed voor 2 maanden huur per jaar en dat we dus slechts 10 maanden per jaar als rendement mogen in rekening brengen. De rekening wordt dan : 10 maanden aan 800 EUR is 8.000 EUR over een kapitaal van 250.000 EUR of 3,20% rendement. Dat is al minder.

 

Verkoper C voegt daar nog aan toe dat verkopers A en B vergeten te zeggen zijn dat op de aankoopprijs van 250.000 EUR van het appartement ook nog registratierechten (10%) en notariskosten moeten worden voldaan, samen goed voor 11,5% ongeveer, waardoor de 8000 EUR huur over een kapitaal van 278.750 EUR (250k + 11,5%) moeten worden gezien, aangezien dat geld ook weg is, waardoor het rendement daalt tot 2,87% rendement. Oei...

 

Verkoper D zit al lang in de markt en verbetert al zijn voorgangers zeggende dat ze allemaal vergeten zijn dat naast het huurrendement, de maandelijkse huurinkomsten dus, het verhuurde appartement ook elk jaar een waardestijging kent. Appartementen zijn de vorige 40 jaar gemiddeld ongeveer 2 à 3% per jaar gestegen in prijs, zegt hij, dus dat moet ook worden bijgerekend. Als dat de vorige 40 jaar zo was, waarom zou dat nu dan ineens veranderen, zegt hij. Wanneer we 2,5% waardestijging per jaar rekenen, wordt het rendement van verkoper A dan geen 3,84%/jaar maar wel 6,34%/jaar rendement ! Als dat geen topbelegging is!

 

Verkoper E is zeer voorzichtig en spreekt D dan weer tegen zeggende dat men al lang spreekt van een vastgoedbubbel die elk moment kan uiteenspatten, zodat hij er niet vanuit gaat dat er een stijging zal zijn in de prijs, eerder 0% of zelfs een waardedaling, door de steeds strengere isolatienormen etc. Hij blijft dus het rendement van C verdedigen en dat zonder jaarlijkse waardestijging, zodat het correcte rendement volgens hem 2,87%/jaar is.

 

U merkt het : het geloof in de juiste argumenten maakt dat zowel het rendement van 2,87% als dat van 6,34% waar kan zijn. Het hangt er van af wat u van die argumenten gelooft en hoe u de toekomst van vastgoed inschat. Laat u dus niet om de tuin leiden en bepaal zelf uw profiel, zodat u een correct rendement kan nastreven.

 

Mister Wolf zal dit graag samen met u bekijken, wanneer u daar vragen over heeft of wanneer u twijfelt over vooropgestelde rendementen bij een evt. aankoop.